職人農顧BoB

「買一塊地，做自己想做的事」，這是一切的出發點，而你想做的事是什麼？又該如何達成呢？不外乎是買塊地種種菜，蓋棟屋圓個夢，回歸健康單純的休閒田園生活。

前言：

農地可以直接申請露營場囉！

農用產銷怎麼做？產銷證明怎麼拿？可以直接用買的嗎？去買發票做假證明可以嗎？這樣農舍審查會過嗎？
大家都知道，現在的農舍申請前，申請人得先通過農民資格審查，也就是「農保、第三類健保與農用產銷證明」，三者至少取一，但實際上是符合愈多，審過機率才高，證明你是專職的農民身份。

一、農業資材室簡介：

買到農地很簡單，買對農地可是學問多多，所以在購地前，BoB建議你先研究這十大重點！
 

買農舍要農民資格嗎？農舍的最大最小面積？違建農舍還可以補照嗎？我名下有好幾棟屋，請農舍會過嗎？
農舍能蓋田中間嗎？一定要臨路嗎？農舍可以蓋圍牆嗎？特定農業區能不能蓋農舍？

 
109年9月24日  農企字第1090013355號

 
1.如何取得農民身份？
農舍興建辦法第三條之一規定：「農民之認定，由農民於申請興建農舍時，檢附農業生產相關佐證資料，經直轄市、縣（市）主管機關會同專家、學者會勘後認定之。但屬農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人者，不在此限。」

 
1.什麼是農舍？
農地上為了方便農民就近經營農作，而申請建蓋並供居住的房子，必須依照「農業用地興建農舍辦法」來申蓋，當然也僅限「農牧用地」有此資格而已，非都計區內的農舍基本規格為：
(1) 10%的建蔽率(土地總面積的10%、以屋簷滴水處為準)。
(2) 495平方公尺(149.7坪)的容積上限。
(3) 一層樓面積最多330平方公尺(99.8坪)。
(4) 限高三層樓或10.5公尺。
(5) 若有地下樓層也會納入樓面積計算。
(6) 農舍取得使用執照後，5年內不得移轉所有權。
(7) 農舍申蓋面積至少要45平方公尺(13.6坪)以上。

 
一、關於農地
1.什麼是農地？
首先，農地就是在它的土地謄本上，使用地類別寫著「農牧用地」，另外，以前大家習慣講的「地目」，例如「農、林、田、旱…」，已經於民國106年全面終止，已不具任何效力。
另外，有人講山坡地指的是使用地分區在「山坡地保育區」的土地，而有人講林地、農地、田地，那就是老人家習慣用地目說法，買地時一樣要以「使用地類別」為準。
2.為什麼買農地？
首先，農地的存在意義，就是提供農作物種植的土地，在這樣的基礎前提下，土地面積達2500平方公尺(756.25坪)，也就是俗稱的二分半，就有機會申請農舍(民國89年以前已取得的老農地則免面積要求)，也就是農地上的房子。
這樣的土地與蓋屋成本，與市區的建地蓋屋的成本來比較，相對便宜非常多，也因此，在過去十年，因申蓋法規過於寬鬆，淪為有錢人改造成豪宅別墅與園藝造景的用途(包含許多政商名流)，進而失去了農作的原始意義。
3.誰可以買農地？
民國89年農發條例修改後，只要是中華民國的自然人，皆可自由買賣農地，而農地的轉賣也沒有二年限制，但是仍有一些稅的考量，例如「土地增值稅」、「房地合一稅(別懷疑)」，當然如果有把握請到農證的話，則免繳以上兩大稅；或是104年12月31日前持有的農地，即使賣出後有獲利，也免繳房地合一稅。
4.什麼是農證？
就是「農地農用證明書」，通常是為了「買賣或贈與土地」免繳土地增值稅與房地合一稅，或是「申請農業設施(例如資材室或農舍)」才會需要，地主可至地方鄉鎮市公所申請，會有專員前來會勘，只是買賣或贈與的申請目的，則會勘的重點在於現況有沒有非農用的項目在土地上，也就是有沒有違規。
但如果是申請農業設施，尤其是為了申蓋「農舍」，則現場會勘絕對會非常嚴格，土地上是否有真實完整的農作事實，整體作業流程約2-4週，如果有違規項目的話，要改善之後再重請一次，而申請後的有效期間為6個月，中間若有違規舉發成立，承辦機關有權取消農證資格。
二、農地常見的規劃
5.百坪小農園
一個農牧用地的地號上，以持分的方法規劃出平均100坪一個單位，上面再吊掛擺放著貨櫃屋，宛若左右有鄰的小型社區，輕鬆享受著休閒渡假的田園生活，先以民法第818條及820條中的解釋，簽立「分管契約」來擬定持分的規則，再用「農發條例8-1中的無固定基礎設施」來解釋貨櫃屋，旁邊搭配一座種菜網室，讓人人都直接享有最核心也最簡單的田園生活。
而此產品的規格與價位，完全符合中產階段的心中期望，但隨著審查機關的嚴查，無固定期礎設施已無法合理解釋貨櫃屋的存在，後續衍伸了一連串違規爭議，市面上也幾乎看不到這類開發案。
6.一分地與資材室
「一分地」是民間習慣用語，農業資材室實際需要1000平方公尺(302.5坪)的農牧用地，購買且產權轉移完成後，免持有二年即可申請農業相關設施(戶籍要在當地)，最常聽到的是農業資材室，若情況合理可申請車輛迴轉空間與衛生設備，107年已縮小規格，每1000平方公尺只能申請20平方公尺(6坪)的空間。
而實際能請申得到的空間，由承辦機關來審視你所以提出的農用計劃內容，是否真的需要這樣的空間，而且它是不能住人，通常也不允許以高架方式蓋在斜坡上。
7.二分半與農舍
「二分半」是民間習慣用語，農舍實際需要2500平方公尺(756.25坪)的農牧用地，購買且產權轉移完成後，地主必須持有滿二年，且戶籍在當地，就可以開始申請農舍，農舍的建蔽率為農地總面積的10%，山坡地保育區內的農地建蔽率另有受限於坡度計算。
但其實申蓋農舍最關鍵也最困難的是，要取得「農民資格」，也就是105年農舍興建辦法修法後，在第3之1條中，嚴格要求地主在「農保、第三類健保、實際農用產銷事實」，以上三者符合其一即符合農民資格。
8.五分地與休閒農場
「五分地」是民間習慣用語，實際意指「0.5公頃」，即5000平方公尺(1512.5坪)的農牧用地，且須為完整地號，可申蓋住宿的房舍，甚至是近年很熱門的露營區，但需要完整的休閒農場經營計劃，申請完後會定期被審核，若不符合或經營不善，隨時會被取消資格。
9.五甲地與休閒農業區
「五甲地」是民間習慣用語，休閒農業區實際需要「五公頃」，即50000平方公尺(15125坪)的面積，可解讀成休閒農場的升級版，這個規模沒有創業經營一輩子的熱情，就別考慮了吧！
10.山坡地與露營地
「山坡地」是一種民間統稱，通常是標高在一百公尺以上的土地，或是平均坡度達5%以上的地形，其使用地分區通常會被編入「山坡地保育區」，實際上山坡地保育區內，仍會有許多的使用地類別如「農牧用地、林業用地、水利用地、丙種建築用地…等」，而其中坡度從平緩到陡峭，分別為一級到六級，而坡度的測量可找當地的測量機構，測量的結果為「坵塊圖」；此外，山坡地的合法開發，必須申請水土保持，相關費用從數萬至數十萬不等，以及繳納水保回饋金。
「露營地」也是意指的是土地使用的目的，並非真的有這種使用地類別，須參考「露營場管理要點」的規範，管理機關通常為縣市的觀光單位，正常是經營在休閒農場內；有些業者則是避開這塊，直接把農牧用地、林業用地拿來私營成露營區，致使全台的露營地很少有100%合法的，不過相信這一二年內會有更明確的規範制定出來。
11.農建地與老農地
「農建地」是一個民間自訂的用語，通常指的是都計區的農業區中的建地；另外有一些在非都計區的老屋或設施，在區域計劃法訂定之前，就已經存在於農地上，通常就會直接編定為「丙種建築用地」，建蔽率40%，容積率120%。
「老農地」指的是，地主已在民國89年1月28以前就持有的農地，則該塊農地免2500平方公尺，即符合申蓋農舍的面積要求，但建蔽率一樣只有10%。
12.集村農舍
可以把這種規劃，解讀成在大批農地去申請一個農村社區，農舍集中建在同一邊，剩下的區域要集中在一起進行大面積農作，起造人至少為20位農民以上，農地面積要求為一公頃內(10000平方公尺或3025坪)，而每戶農舍面積最多為330平方公尺(99.8坪，含道路公設)，因大面積開發的關係，通常會需要通過環評，難度更高，而且無法在「都市計劃區、特定農業區、森林區」內申請，當然一樣脫離不了農地農用的必要性。
三、聰明買農地
1.確認初衷
買土地若是為了合法申蓋農舍，則相關條件非常多，購地時，須事先研究並謹慎評估；反之若打算違法搭蓋，則將來必然面對罰款與拆除的風險。
2.確認地界
避免現場看到的範圍，並非最後買到的土地，所以成交時可協議鑑界，若鑑界後超過容許誤差(俗稱公差)，則鑑界費用由賣方出，且買方有權重議合約；反之則由買方自己吸收。
3.確認道路
農地須臨合法道路才指得出建築線，同時且道路有三公尺寬以上，工程車輛才能進出，日後才能申蓋農舍。
4.確認坡度
整體坡度達5%以上的地形，通常會被編入「山坡地保育區」，其中平均坡度要在30%以下(三級坡)，才能作為建築使用，所以保險起見，盡量不買坡面太陡太多的單位，畢竟可農用範圍也不多。
5.確認排水
多觀察現場的天然山溝水線，以及鄰地是否有排水的動向(可搭排或要找鄰地協調)，避免未來無處排放廢水，造成農舍無法申蓋。
6.確認水電
現場或附近是否已有電桿，若無則可至台電詢問請電是否容易，而水源是否有現成自來水，若無則水井是否有水權及水質檢驗。
7.確認環境
確認單位內或是週遭鄰地，是否有嫌惡設施如墓地、電塔、豬舍等，會造成日後交惡的可能性。
8.確認產權
地主三個月內的權狀與謄本，確認使用地分區與類別、面積、是否持分以及土地是否持分與抵押。
9.確認無套繪
可請無套繪證明或合約協議即可，不過其實只要在102年7月1日之後分割出來的農地，通常都是已符合無套繪的條件才分割得出來
10.確認稅費與合約
一般土地增值稅由賣方負責、代書費由買方負責，不過也可以另外協議，而房地合一稅為所得稅，必為賣方自理；合約部份，若擔心現況有違規事項而買方不知情，可於合約上協議，未來有任何可歸屬在點交前已發生的違規事項，概由賣方義務處理負責。
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嗨我是BoB，過去從事「農地買賣」產業，近期正籌劃新事業，來協助新手地主完成「農用產銷」以取得「農民資格」，
進而合法「申蓋農舍」，如果你或你的週遭有意願合作，歡迎洽談與指教！